1：名無しさん




原状回復とは、土地や建物を契約前の状態に戻すことを意味します。借地契約が満了した場合、原則として土地を返還する借主が原状回復の義務を負うとされています。つまり、借主は建物を解体し、土地を更地にしたうえで貸主に返還するのが基本です。ただし、建物を使用して生活していれば、通常の範囲での劣化や汚損が生じることは避けられません。そのような損耗について修繕を行わないまま返還しようとすると、貸主が善管注意義務違反を理由に修繕費を請求する場合があります。しかし、通常の生活で生じた劣化については借主側が負担に応じないことも多く、ここでトラブルが生じやすくなります。そのため、契約時にどのような状態だったのかを確認できる資料が重要になります。

もっとも、借地の場合には「建物買取請求権」という制度があり、これが原状回復の問題に大きく関わってきます。建物買取請求権とは、借地契約が満了し更新しない場合に、土地の上に建物が残っていれば、借主が貸主に対してその建物を買い取るよう求めることができる権利のことです。この権利が行使されると、貸主は土地だけでなく建物も取得することになり、結果として建物の撤去費用や土地の整地費用を貸主が負担する形になるケースが多くなります。つまり、法律上は借主に原状回復義務があるものの、建物買取請求権が行使されると、実質的には貸主が原状回復に関する負担を引き受ける状況になることがあるのです。

建物買取請求権を行使する際には、建物の「時価」を把握する必要があります。時価とは、築年数や老朽化の程度などを考慮して算定される、その時点での建物の価値を指します。こうした評価は専門的な判断が必要となるため、弁護士や不動産鑑定士に依頼して算定してもらうのが一般的です。ただし、借地権が定期借地権である場合には建物買取請求権は認められません。また、契約満了前に契約を解除する場合にもこの権利は行使できません。あくまで借地契約が満了し、更新を行わず土地を返還する場面でのみ利用できる制度となっています。

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