違法建築で世間を震撼させたレオパレス。勇気を出して全部屋からっぽで購入した18世帯がこのたび満卓になりましたので戦いの軌跡をシェア❶購入時にローンが使えない❷運営がサブリース契約を外さない❸建物仕様が粗悪品…等いろいろ噂を耳にしますが実際どうなんでしょう。まずはスペックから→ pic.twitter.com/NP7K8Aix4K
— たまちゃん (@tamachan_1218) December 16, 2024
◾️千葉県
— たまちゃん (@tamachan_1218) December 16, 2024
◾️2DK✖️18世帯✖️5万円くらい？
◾️土地1,000㎡✖️路線2.8万円
◾️重量鉄骨3階建エレベータ無し
◾️築26年なので残存耐用年数8/34年
◾️積算評価5,500万円ほど
◾️表利21.6%で購入しましたが実質は果たしてどれくらいで回るのでしょうか→
ちなみにこの物件なんと楽待でフツーに掲載されておりましたとこ発見。ソッコーで業者に電話して「5,000万円満額で買います！1週間以内に契約します！サンタメでも良いです！」とゴリ押しでなんとか押さえた。掲載からわずか15分ほどだった模様。
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実はここからすでに仕掛けがあって、
『サンタメ(三為)でも良いです！！』
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これが強烈に効くんすよ
通常、業者も5,000万円の両手仲介の報酬となれば6%で300万円ほど
サンタメとは簡単にいえば代金を先にもらえる買取転売→つまりウチは先に5,000万円払うし売主から4,000万円で売却応諾得られればすっぽり1,000万円抜けるヌルゲー状態、
この提案で「分かりました今すぐ掲載終了しますが融資は大丈夫なんですか？？」とあっさり快諾
— たまちゃん (@tamachan_1218) December 16, 2024
ワイ「大丈夫っす！なんなら融資特約ナシでも構いません！その代わり手付金は100万円でお願いします！」と、さりげに追加交渉
※融資特約→ローン通らなかったら契約を白紙とします
手付100のカラクリは
最悪はその手付金100万円を放棄することで契約を白紙解約できるから
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なんせ保全のため融資特約つけようとすると、高順位の現金客に買い負けたりするので10%の違約金に比べりゃ100万円失うリスクなんて軽いもんです(ちょっと専門的でごめんなさい)
次は融資戦略→
さてと実際のとこ融資どうしよう…
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◾️レオパレスには融資しませんという金融機関が多い
◾️三井住友トラストでさえ門前払いされた
◾️しかもサンタメNGも多い…
◾️さらにリフォーム代まで借りる予定…
とめちゃ悩まされた
んで実際フルローンで借りれたのがコレ→
某地銀を窓口とした信用保証協会付き融資
— たまちゃん (@tamachan_1218) December 16, 2024
(調べてみて)
物件代金5,000万円
リノベ代2,400万円
諸経費400万円
→合計7,800万円を15年返済で満額承認♪
別途かかる保証料は自己資金で先出し
-400万円ほど…
地銀にこべなんつ融資手数料同じく
-300万円ほど…
まあとにかく無事に決済できた
建物は屋根が錆びて穴あいてたり
— たまちゃん (@tamachan_1218) December 16, 2024
天井が割れて雨漏れしていたり
いろいろ問題あったけどリフォーム屋さんに一括丸投げするのでなく、塗装、大工、内装、設備などすべて個別に発注する分離発注により建築単価高騰のなか比較的安価で抑えられました♪
その代わり現場の工程管理はすべてワイが管理 pic.twitter.com/gB09rTqUC2
予算2,400万円に対し、なんとか2,600万円ほどでリフォーム完了！！いよいよ入居者を受け入れる準備が整った
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けど購入から約3ヶ月が経過し月末からはいよいよ3ヶ月据え置きしていた返済がスタート…まだ家賃ゼロぞ…？🥹 pic.twitter.com/DgtdBtCbSZ
毎月の返済額-55万円を手ガネで償還…
— たまちゃん (@tamachan_1218) December 16, 2024
収支シミュレーションは厳しめにストレスかけていたので予定通り4万円ちょいで募集開始…
ところが7月のクソ暑い時期ってなかなか皆んな引っ越さないのよね…
初めて1部屋目決まったの8月後半でした🥹
実質3ヶ月ほどほぼゼロ収入から-55万円返済…
だけど嬉しいことに9-10月にラッシュ発生し12部屋うまって収支がようやくトントンくらいに♪
— たまちゃん (@tamachan_1218) December 16, 2024
結果的にこの年末きて無事に18部屋満卓いただきました😇😇😇
駐車場など含め総収入は約90万円ほど
来年1年満卓であると想定すれば毎年660万円の返済に対し賃収は1,080万円なのでCFは420万円ほど♪
税金など考慮しても実質利回り10%は回るので大変だったけど結果的に良い投資となりました！(と信じたい…)
— たまちゃん (@tamachan_1218) December 16, 2024
デメリットまとめておきます
◾️別物件買おうとするも銀行には保有物件全体の収支を見られるので全空を買ってしまうと埋まるまで次が取り組みずらい…↓
◾️返済猶予を考慮しても地方物件は満卓までに時間も経費も沢山かかるためカネ回すの大変…
— たまちゃん (@tamachan_1218) December 16, 2024
◾️リフォームは舐めてると想像の1.5倍かかるので取捨選択が難しい…
◾️レオパレスは攻めやすいが界壁問題の対策を講じないといけない→一級建築士による調査&報告書(有料)を先出しで実行しました
てことでレオパレス攻略しましたし、良い決算書も組めそうなので2025年は更なる飛躍の年にしたいと思います♪もう3億円分買い増します。
— たまちゃん (@tamachan_1218) December 16, 2024
最後までお読みくださりありがとうございます。
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前のオーナーさんが気になります😅
— 昭和ホテルファンクラブ (@hotelnewaka0) December 16, 2024
僕も気にはなりますが先方さんの問題なので深く聞きもしませんでした😇
— たまちゃん (@tamachan_1218) December 16, 2024
内装のセンスが凄くいい😂💞
— saetaro (@saetaro_jp) December 17, 2024
リノベ住宅なんでこの壁紙！？みたいなの多いけどセンス良すぎて住みたい
専門的でしたけれど面白かったです♪ありがとうございます😃
— 茶色い🐶ワンワン🐶 (@takigawa_w) December 17, 2024
リフォーム施工管理だけは出来ないなぁと思いました。
あとは判断と覚悟とキャッシュフロー次第ですね！ 🐶
今時屋根裏全部繋がってる物件多すぎて笑う
— ねこ (@RB777911555) December 17, 2024
懐かしいです。場所は違いますが、同じ感じの原木中山のレオに住んでたことありました。なぜか水道代が無料の謎物件でした(笑)。
— Akinari Chiba / 千葉 晃成 (@Airchariot) December 17, 2024
